Como consecuencia del estado de alerta declarado por el Covid-19 se han adoptado medidas urgentes frente al impacto econ\u00f3mico y social, que afectan a los contratos de arrendamiento de locales.<\/p>\n
En la presente abordaremos la moratoria para aut\u00f3nomos y Pymes en el pago de renta previstas en el RDL 15-2020, de 21 abril, relativas a los arrendamientos urbanos de locales de negocio. Se regula:<\/p>\n
a) la Moratoria autom\u00e1tica y obligatoria de deuda arrendaticia de locales en caso de grandes tenedores y empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)<\/p>\n
b) La Moratoria o reducci\u00f3n no autom\u00e1tica ni obligatoria de rentas de locales en caso de otros arrendamientos (con arrendadores distintos a grandes tenedores y empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda)<\/p>\n
Resulta relevante considerar las implicaciones fiscales que el aplazamiento de rentas le comporta a las partes, especialmente del IVA.<\/p>\n
CONCLUSI\u00d3N: Por ello, llamamos la atenci\u00f3n de los arrendadores y arrendatarios sobre la conveniencia de considerar la implicaci\u00f3n fiscal del acuerdo, y la necesidad y conveniencia de documentar por escrito los acuerdos<\/strong> en inter\u00e9s de ambas partes. Tanto para ver cu\u00e1l es la mejor manera de definir el acuerdo y su documentaci\u00f3n para minimizar el coste fiscal, asegurar documentaci\u00f3n de las condiciones acordadas, la acreditaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n o reducci\u00f3n de la actividad, as\u00ed como de las posiciones en caso de incumplimiento de cualquier parte.<\/p>\n El arrendatario aut\u00f3nomo o Pyme que cumpla determinadas condiciones de afectaci\u00f3n de su negocio por el COVID-19 (\u201csuspensi\u00f3n o reducci\u00f3n de actividad\u201d), tendr\u00e1 derecho a solicitar una moratoria de la renta, salvo que se haya alcanzado ya un pacto entre arrendador y arrendatario de moratoria o de reducci\u00f3n de renta:<\/p>\n Es gran tenedor:<\/span> persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea:<\/p>\n a. titular de m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes o trasteros); o<\/p>\n b. titular de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/sup><\/p>\n a. Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad<\/strong> econ\u00f3mica desarrollada por el aut\u00f3nomo.<\/p>\n b. A la fecha de declaraci\u00f3n de Alarma, estar dado de alta<\/strong> en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Aut\u00f3nomos o en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.<\/p>\n c. Actividad suspendida<\/strong> por declaraci\u00f3n de la alarma (RD 463\/2020, de 14 de marzo o por \u00f3rdenes dictadas por la Autoridad competente).<\/p>\n d. Actividad no suspendida<\/strong> directamente por la alarma: que su facturaci\u00f3n<\/strong>, el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, se haya reducido al menos en un 75%<\/strong> en relaci\u00f3n a la media mensual del mismo trimestre en el a\u00f1o anterior.<\/p>\n a. Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad<\/strong> econ\u00f3mica desarrollada por la Pyme.<\/p>\n b. Que no supere<\/strong> los siguientes l\u00edmites (los establecidos en la Ley de Sociedades de Capital para formular cuentas abreviadas):<\/p>\n b.1 El total de las partidas del activo<\/strong> no supere los 4 millones<\/strong> de euros<\/p>\n b.2 El importe neto de su cifra anual de negocios<\/strong> no supere los 8 millones<\/strong> de euros<\/p>\n b.3 El n\u00famero medio de trabajadores empleados<\/strong> durante el ejercicio no sea superior a 50<\/strong><\/p>\n c. Actividad suspendida<\/strong> por declaraci\u00f3n de la alarma (RD 463\/2020, de 14 de marzo o por \u00f3rdenes dictadas por la Autoridad competente).<\/p>\n d. Actividad no suspendida<\/strong> directamente por la alarma: que su facturaci\u00f3n<\/strong>, el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, se haya reducido al menos en un 75%<\/strong> en relaci\u00f3n a la media mensual del mismo trimestre en el a\u00f1o anterior.<\/p>\n a. La suspensi\u00f3n de actividad: certificado expedido por la AETA<\/strong> o el \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma, en su caso, sobre la base de la declaraci\u00f3n de cese de actividad declarada por el interesado.<\/p>\n b. La reducci\u00f3n de actividad: declaraci\u00f3n responsable del arrendatario<\/strong> sobre la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n de al menos 75% en base a su contabilidad. El arrendador podr\u00e1 exigirle el acceso a la contabilidad (libros contables) para su acreditaci\u00f3n.<\/p>\n La moratoria consistir\u00e1 en el aplazamiento de la renta<\/strong> durante el periodo de alarma, as\u00ed como de las mensualidades siguientes -si fuera necesario-, en relaci\u00f3n al impacto provocado por el COVID-19. En cualquier caso, la moratoria m\u00e1xima es de cuatro meses<\/strong>.<\/p>\n El importe aplazado se satisfar\u00e1 fraccion\u00e1ndolo mensualmente en las cuotas durante 2 a\u00f1os, a partir del momento en que se supera la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n o reducci\u00f3n de la actividad producida por el COVID-19 y, en cualquier caso, a partir de los 4 meses m\u00e1ximos de moratoria previstos; pero siempre dentro del plazo en el que el contrato est\u00e9 en vigor (pr\u00f3rrogas incluidas).<\/p>\n Dicho aplazamiento no dar\u00e1 derecho a ninguna penalizaci\u00f3n ni devengar\u00e1 intereses.<\/p>\n La moratoria consistir\u00e1 en el aplazamiento o rebaja de la renta<\/strong> que acuerde con su arrendador, puesto que el RDL no establece:<\/p>\n – ni l\u00edmites m\u00ednimos ni m\u00e1ximos de la moratoria o reducci\u00f3n Se prev\u00e9 que pueda disponerse de la fianza para aplicarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deber\u00e1 reponer el importe dispuesto en el plazo de un a\u00f1o desde la celebraci\u00f3n del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un a\u00f1o.<\/p>\n Esta regulaci\u00f3n est\u00e1 prevista dentro del art\u00edculo que regula la moratoria por arrendadores que NO son gran tenedor o empresa o entidades p\u00fablicas de vivienda. Por tanto, en principio no deber\u00eda ser aplicable a los arrendamientos con grandes tenedores o empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda. Pero si se atiende a la literalidad del art\u00edculo genera la duda.<\/p>\n As\u00ed el art\u00edculo empieza diciendo \u201c2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores<\/span>, las partes podr\u00e1n disponer libremente de la fianza\u2026\u201d<\/em>, mientras que el articulo solo tiene un apartado anterior (tiene dos apartados). Por tanto, podr\u00eda sostenerse que ese plural usado en \u201clos apartados anteriores\u201d se refiere al apartado anterior del art\u00edculo de contratos con arrendadores que no son gran tendedores o empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda as\u00ed como a los apartados anteriores del art\u00edculo de arrendamientos con arrendadores que s\u00ed lo son.<\/p>\n Por el contrario, la aplicaci\u00f3n de la fianza a rentas en los contratos de arrendamiento con grandes tenedores o empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda implicar\u00eda un aplazamiento inferior los 2 a\u00f1os previstos para dichos casos. T\u00e9ngase en cuenta que la fianza debe reponerse en el plazo de 1 a\u00f1o, por tanto reduce el t\u00e9rmino del aplazamiento resultando contrario a los t\u00e9rminos autom\u00e1ticos de la moratoria prevista para dichos arrendamientos. Por ello, en nuestra opini\u00f3n la aplicaci\u00f3n de la fianza a rentas no est\u00e1 prevista para estos contratos.<\/p>\n Un mes desde la entrada en vigor del RDL que la regula, es decir desde el 23 de abril del 2020 hasta el 23 de mayo del 2020.<\/p>\n Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos expuestos en el apartado 2 ser\u00e1n responsables de los da\u00f1os y perjuicios que se hayan podido producir, as\u00ed como de todos los gastos generados por la aplicaci\u00f3n de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.<\/p>\n El aplazamiento en el pago de la renta no implica el aplazamiento en el devengo y pago del IVA para el arrendatario. Por ello, recomendamos que se verifique previamente desde una perspectiva fiscal cualquier acuerdo que se alcance.<\/p>\n1. MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA DEL LOCAL DE NEGOCIOS PARA AUT\u00d3NOMOS Y PYMES<\/h3>\n
1.1 Moratoria de rentas de locales de negocio<\/h4>\n
\n
2. QUIEN PUEDE SOLICITAR LA MORATORIA: AUT\u00d3NOMOS Y PYMES<\/h3>\n
2.1 Aut\u00f3nomos que cumplan los siguientes requisitos:<\/h4>\n
2.2 PYME que cumpla los siguientes requisitos:<\/h4>\n
2.3 Acreditaci\u00f3n de los requisitos de suspensi\u00f3n o reducci\u00f3n de actividad<\/h4>\n
3. EN QU\u00c9 CONSISTE LA MORATORIA<\/h3>\n
3.1 Cuando el arrendador es gran tenedor o empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda<\/h4>\n
3.2 Cuando el arrendador NO es gran tenedor o empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda<\/h4>\n
\n– ni el car\u00e1cter autom\u00e1tico de la misma, ni la obligaci\u00f3n de asumirla por el arrendador
\n– ni periodo de devoluci\u00f3n del aplazamiento acordado
\n– ni prohibici\u00f3n de intereses o penalizaci\u00f3n<\/p>\n3.3 Disposici\u00f3n de la Fianza al pago de rentas<\/h4>\n
3.4 Plazo para solicitar la moratoria<\/h4>\n
4. RESPONSABILIDAD POR APLICACI\u00d3N INDEBIDA DEL APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA<\/h3>\n
5. IMPLICACI\u00d3N FISCAL: IVA<\/h3>\n