¿Promoción inmobiliaria o entidad patrimonial?
La consulta planteada a la que da respuesta la Dirección General de Tributos en fecha 29 de junio de 2018 incide en una cuestión que se plantea de forma recurrente, pero no por ello deja de tener interés mencionar aquellas conclusiones que nos parecen más relevantes.
La cuestión gira, una vez más, en torno a la figura de las sociedades patrimoniales, cuyo tratamiento fiscal diferenciado exige tanto al contribuyente como al asesor fiscal andarse con pies de plomo ante la posibilidad de que un cambio sobrevenido en las circunstancias de la entidad implique a su vez un cambio sustancial en su tributación.
El consultante plantea el caso de una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria, que ante la situación económica actual, y sin por ello dejar de ejercer su actividad de promoción, decide poner en alquiler algunos de sus inmuebles con el objeto de obtener una cierta rentabilidad, en algunos casos constituyendo una opción de compra a favor de los arrendatarios y en otros casos constituyendo un mero arrendamiento operativo. Normalmente, siguiendo lo que dispone el Plan General Contable, la entidad procederá a recalificar los inmuebles que en la actividad de promoción inmobiliaria se contabilizaron como existencias a inversiones inmobiliarias, sin que este elemento contable produzca, por sí mismo, ningún cambio en la tributación de la entidad.
Si bien es cierto que el tratamiento fiscal de los gastos imputables a los inmuebles, como pueden ser los gastos de comunidad, de reparaciones o los impuestos locales no se ve afectado por dicha reclasificación y serían en principio deducibles, la norma fiscal exige que para que el arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad económica que la entidad disponga como mínimo de una persona empleada con contrato laboral a tiempo completo dedicada a la gestión de los bienes en alquiler.
Si se diera la circunstancia de que más del 50% del valor de los activos pasara a estar en arrendamiento y a su vez, no se dispusiera de una persona empleada a tiempo completo para la gestión de los mismos, la entidad pasaría a ser calificada como patrimonial, con las consecuencias fiscales que ello conlleva: entre ellas, la pérdida de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y de la bonificación de hasta el 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si hasta el momento se daban los requisitos para su disfrute, entre otros aspectos no de menor importancia a los efectos del Impuesto sobre Sociedades.
Por ello, debe reiterarse la importancia que a efectos fiscales puede tener la mera puesta en arrendamiento de los bienes de una entidad de promoción inmobiliaria, si ello no se acompaña de un análisis del impacto fiscal que puede tener un cambio de facto de la actividad desarrollada.