Medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19

Como consecuencia del estado de alerta declarado por el Covid-19 se han adoptado medidas urgentes frente al impacto económico y social, que afectan a los contratos de arrendamiento.

En la presente abordaremos medidas del RDL 11-2020, de 30 de marzo, relativas a los arrendamientos urbanos:

1. Moratoria de deuda arrendaticia de vivienda habitual: en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)
2. Modificación excepcional y transitoria del contrato de arrendamiento de vivienda habitual: en caso distintos a grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)
3. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

1. MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA DE VIVIENDA HABITUAL: EN CASO DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA

Moratoria de rentas de vivienda habitual para arrendatario en situación de vulnerabilidad (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)

El arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad podrá solicitar aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta cuando su arrendador sea o bien gran tenedor, o bien empresa o entidad pública de vivienda, y siempre que no se hubiere alcanzado ya de mutuo acuerdo dicho aplazamiento o condonación total o parcial de las rentas.

Es gran tenedor: persona física o jurídica que sea

a) titular de más de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes o trasteros); o
b) titular de una superficie construida de más de 1.500 m²

En qué consiste la moratoria:

Ante la solicitud de la moratoria, el arrendador puede optar por cualquiera de las siguientes opciones, debiendo comunicárselo al arrendatario (en 7 días):

1. Reducción del 50% de la renta: durante el tiempo que dure el estado de alarma, más las mensualidades siguientes al mismo si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada. En todo caso con un plazo máximo de 4 meses.
2. Un aplazamiento en el pago de la renta: afectará al periodo de alarma más las mensualidades siguientes –prorrogables una a una- si el plazo fuera insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad. En todo caso con un plazo máximo de 4 meses.

El importe aplazado se satisfará fraccionado mensualmente en las cuotas durante al menos 3 años, a partir del momento en que la situación de vulnerabilidad se supere o a partir de los 4 meses máximos de moratoria previstos y, siempre, dentro del plazo en el que el contrato esté en vigor (prórrogas incluidas).

Dicho aplazamiento no dará derecho a ninguna penalización ni devengará intereses.

La moratoria en el pago de las rentas se levantará en el caso que el arrendatario acceda al programa de ayudas transitorias de financiación. El levantamiento tendrá lugar a partir de la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

2. SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD

¿Quién está en situación de vulnerabilidad?

Estará en situación de vulnerabilidad quien cumpla con los siguientes requisitos:

1. Situación del pagador de la renta: esté en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivos de cuidado, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan pérdida sustancial de ingresos. En consecuencia de ello, el conjunto de ingresos de la familia no alcancen en el mes anterior a la solicitud de la moratoria una cifra equivalente a:

• Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
• En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

2. Importe de la renta más gastos básicos sea superior a 35% de ingresos: que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fijo y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Qué es unidad familiar?: compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Excepción a la situación de vulnerabilidad: no se considerará que se está en situación de vulnerabilidad, a los efectos de moratoria de rentas arrendaticias de vivienda habitual, cuando la arrendataria o cualquiera de su unidad familiar que había con ella sea propietaria o usufructuaria de una vivienda en España.

No aplica dicha excepción cuando:

• se es co-propietario de una parte alícuota de la vivienda, se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento;
• acrediten la no disponibilidad de la vivienda: por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de

¿Cómo se solicita la moratoria? Plazo y acreditación de la situación de vulnerabilidad

Plazo para la solicitud: 1 mes a partir del 2/04/2020.

Documentación acreditativa:

1. Situación legal de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
   1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el real decreto-ley que la regula (RDL 11-2020, de 31 de marzo).
6. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en la letra a) a d): podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Responsabilidad por incumplimiento de la situación de vulnerabilidad

El arrendatario que se haya beneficiado de la moratoria y/o de ayudas públicas para el pago de la renta incumpliendo los requisitos de vulnerabilidad serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL: EN CASOS DISTINTOS A GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)

Modificación excepcional y transitoria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual para arrendatario en situación de vulnerabilidad (para contratos de la Ley de Arrendamientos de 1994)

El arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad podrá solicitar aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no se hubiere adoptado ya de mutuo acuerdo dicho aplazamiento o condonación total o parcial de las rentas.

En qué consiste la moratoria:

Ante la solicitud de la moratoria, el arrendador puede optar por cualquiera de las siguientes opciones, debiendo comunicárselo al arrendatario (en 7 días):

1. Comunicar las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
2. No aceptar ningún aplazamiento o fraccionamiento ni presentar alternativas.

Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

NUEVO PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL.

El programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa a las personas físicas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del Covid-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan. Ente estos supuestos se incluirán los supuestos expuestos en el apartado 2.1 de esta circular.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa. A estos efectos, podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del Covid-19.

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL

En los procedimientos de desahucio de vivienda en los que el arrendatario se encontrase en situación de vulnerabilidad social o económica fruto del COVID-19 que le impida encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, una vez levantada la suspensión de plazos establecida en el Decreto de Alarma, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviera fijado el lanzamiento se suspenderá el plazo para desalojar, pagar u oponerse1 y para celebrar juicio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas y por un plazo máximo de 6 meses a contar desde el 2/04/2020 (entrada en vigor del RDL 11-2020).

La situación de vulnerabilidad social o económica y su acreditación es la misma que hemos expuesto para la moratoria de rentas (apartado 1 de esta Circular).

El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días para desalojar, pagar u oponerse o señalará fecha para el juicio.

En aquellos supuestos en los que el arrendador también se halle en situación de vulnerabilidad social o económico fruto del COVID-19, el juzgado lo pondrá en conocimiento de los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

Si la prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) o la prórroga tácita (art. 10.1 LAU) de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual finaliza en el periodo comprendido entre el día 2/04/2020 y hasta dos meses después de que finalice el estado de alarma, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de 6 meses. El contrato se seguirá rigiendo por los términos y condiciones del contrato en vigor prorrogado.

El arrendador deberá aceptar dicha prórroga, salvo que de mutuo acuerdo se fijen otros términos o condiciones del contrato.

La Circular Mercantil 2/2020 está disponible para su descarga siguiendo este enlace directo: CM0220_Mora arrtos