Nuevo derecho de tanteo y retracto ante transmisión por gran tenedor en Cataluña – Registro grandes tenedores

El 26 de febrero se publicó en el DOGC el Decret Llei 2/2025, aprobado por el Parlament de Catalunya por el cual se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. En esta circular haremos referencia a dos de ellas:

• El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat ante la transmisión de vivienda por un gran tenedor o la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial
• Ampliación de los sujetos a registrase en el Registro de Gran Tenedor

Derecho de tanteo y retracto de la Generalitat

Cuando hay derecho de tanteo y retracto de la Generalitat

La Generalitat tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que hayan sido adquiridos después del 9/4/2008 (entrada en vigor de la Ley 17/2008 del derecho a la vivienda). Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas, durante la vigencia del Decreto Ley 1/2015, que lo introduce y que se fija en 12 años a partir del 27 de marzo de 2015 (fecha de entrada en vigor del Decreto-ley).

Ahora, con el Decreto Ley 2/2025 desde el 27/2/2025, se ha ampliado este derecho de tanteo y retracto a:

• la transmisión de cualquier vivienda propiedad de un Gran Tenedor que esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, salvo que sean viviendas de nueva construcción que se transmitan a personas físicas para su propio uso; y
• a la adjudicación de viviendas que provengan de una subasta administrativa o judicial.

A estos efectos, Gran Tenedor incluye:

1. Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:
   1. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda.
   2. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
   3. Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
2. Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1º y 2º del apartado anterior.
3. Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil. Los fondos de capital riesgo y de titulización de activo.
4. La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
5. En Cataluña en zona mercado residencial tensionado: titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicado en dicho ámbito.

Calificación de forma permanente como viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y precio máximo

Todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de este derecho de tanteo y retracto tienen que calificarse de forma permanente como viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, aunque superen los precios máximos establecidos para la correspondiente tipología de viviendas con protección oficial.

El precio máximo de estas viviendas en sucesivas transmisiones es el precio establecido en la escritura pública de adquisición de la vivienda, incrementado con la variación interanual del índice de precios al consumo calculada en función de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de la formalización del contrato.

Régimen Transitorio: certificación registral del número de viviendas del que son propietarias

Mientras no entre en vigor el Decreto regulador que tiene que desplegar el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado deben acreditar mediante certificación registral el número de viviendas del que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa. Esta certificación debe testimoniarse en el título.

Ejercicio del derecho de tanteo

• Los derechos de tanteo y retracto los puede ejercer la Administración de la Generalitat, directamente o a través de entidades de derecho público con personalidad jurídica propia competentes en materia de vivienda, en beneficio propio o de tercero.
• La decisión de transmitir la vivienda se debe comunicar por parte del titular transmisor a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La notificación debe incluir:
  • La identificación   indubitada,   tanto   física   como   jurídica,   de   la promoción o del inmueble objeto de la transmisión
  • El título que se ostenta sobre el inmueble
  • Las fórmulas jurídicas de transmisión previstas
  • Las condiciones de la transmisión
  • La cédula de habitabilidad o certificación equivalente
  • La causa alegada para la transmisión
  • El precio de venta
  • Una declaración expresa del estado de ocupación
  • Una valoración justificada sobre su estado de conservación
• Una vez notificada la decisión de transmitir, el titular está obligado a mostrar la vivienda a la Administración cuando ésta se lo solicite. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspende el plazo de ejercicio del derecho de tanteo hasta la fecha de su cumplimento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.
• Se priorizará el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas en buen estado de conservación, situadas en barrios sujetos a una especial degradación social y que tengan un precio inferior al del mercado. También será prioritario el ejercicio del derecho de tanteo y retracto en el caso de viviendas adquiridas de personas físicas en los procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.
• Transcurrido el plazo de ejercicio del derecho de tanteo sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercerlo, se entenderá que renuncia a ejercer el derecho en relación con esta transmisión.
• El plazo para formalizar la adquisición de las viviendas es de tres meses a contar desde la notificación al titular transmisor de la resolución de ejercicio del derecho de tanteo o del retracto.

Registro grandes tenedores

El Decreto Ley 2/2025 amplía el ámbito subjetivo del Registro de Grandes Tenedores. Desde el 27/2/2025 (día siguiente a su publicación) también deben inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores las personas físicas y jurídicas que sean Grandes Tenedores según la Ley estatal 12/2023 de Derecho a la vivienda (art 3k)).

Así deben inscribirse:

1. Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:
   1. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda.
   2. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
   3. Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
2. Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1º y 2º del apartado anterior.
3. Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil. Los fondos de capital riesgo y de titulización de activo.
4. La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
5. En Cataluña en zona mercado residencial tensionado: titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicado en dicho ámbito.

Comunicación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña: desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedoras, así como el número de viviendas de que son titulares, sin perjuicio de que cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban llevar a cabo esta inscripción, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine el reglamento.

La Circular Mercantil 2/2025 está disponible para su descarga siguiendo este enlace: Circular Mercantil 2/2025 Abril.